原标题：LPR、基准、加点、上浮是啥意思？房贷利率到底是怎么算的？为什么房贷利率下降了我的却没降？

　　房贷利率先后锚定过两个标准：一个是2019年10月8日之前，锚定基准利率（基准利率由央行制定）；一个是从2019年10月8日开始，锚定LPR（即贷款市场报价利率，由18家商业银行报价后综合计算产生，每月20日公布）。

　　之前大家常说的房贷利率上浮10%、20%或者打7折、8折，都是在基准利率的基础上打折。现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。

　　不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点，这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

　　比如你2010年时候买房，当时的基准利率是6.4%，你的房贷利率打7折，那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你没有转化成LPR，现在还执行基准利率，那么按照央行现行的5年期以上贷款基准利率4.9%（央行最近一次调整基准利率是在2015年10月24日），打7折，你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

　　如果你在2019年10月8日买房，执行LPR利率。当月的LPR是4.85%，你的房贷加了50个基点（1个基点是0.01%），那么你的实际利率就是4.85%+0.5%=5.35%。最新的LPR报价是今年3月份的4.6%，那么按照最新的LPR计算，你的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

　　不管是基准利率还是LPR都会变化。为了银行计算方便，也为了避免大家记不清楚到底该还多少的月供，房贷合同上都会约定在一年的周期内不管利率怎么变化，房贷利率都不变，等到下一个重定价日的时候才会变。

　　重定价日有两种取值标准：一种是每年的1月1日，一种是每年的贷款发放日。一般情况下都会按照每年的1月1日执行。

　　2022年1月1日时候房贷的LPR迎来了重定价日，因为LPR报价的有效期是一个月，所以重定价日参考的LPR报价就是2021年12月20日时候报的4.65%的价格。

　　当然，如果你在房贷合同上约定的重定价日是每年的贷款发放日，那么你的房贷利率调整参考的就是距离贷款发放日最近的LPR报价。

　　按照央行规定：在2020年8月31日前，按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。

　　央行规定：房贷的定价基准从基准利率转换为LPR时，加点数值等于原合同执行的利率水平与2019年12月LPR报价的差值。

　　如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高，那么你的加点数值就是正数；如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价，那么恭喜，你的加点数值就是负数。

　　老鸟在2016年初时候买了一套房子，当时5年期以上贷款基准利率是4.9%，利率打了9折，实际利率是4.9*0.9=4.41%。

　　在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR，当月的LPR报价为4.8%，那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%（0.39%=4.8%-4.41%）。

　　4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款，这里老鸟说一下：除房贷外，个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

　　现在市面上有经营贷的产品，是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的，利率相对较低，也比较容易审批悬架，还可以按照先息后本的方式来还款，但一般都会要求是全款房抵押，贷款时间一般不超过三年。

　　即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清，但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来，那么你就要一次性的还清贷款，相当于30年的贷款变成了3年的贷款；

　　5、市场上还有其他的贷款产品，但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素，很难用来替换房贷以降低利率。当然，老鸟对这个领域了解的不多，如果你知道的话，欢迎交流。

　　老鸟建了一个读者交流群，但老是有各种发广告的人混进来，影响大家体验，所以就不放群二维码了。

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